诸葛孔明系列很多人就开始犹豫，到底什么时候才是买房的最佳时机？会不会买完之后又跌了？

　　今年下半年我国房地产市场可能会迎来重大变化，马云当年的预言说不定会成为现实。

　　一线城市核心地段的房价保持相对稳定，二手房成交周期维持在3个月左右，而同一城市的非核心区域和远郊板块，房价同比下跌超过15%，部分小区挂牌半年仍无人问津。

　　二三线城市的情况更为严峻，新建商品房库存积压严重，36个重点城市中，有19个城市的库存去化周期超过36个月。

　　最引人关注的是三四线城市和县城的市场，这些区域的房价已回落至2017年高峰时期的三成左右。

　　某中部县城的新建小区，2018年售价每平方米8000元，如今二手房挂牌价仅2500元，即便如此，每月成交不足10套。

　　新房市场同样冷清，多个楼盘工地处于半停工状态，售楼处访客稀疏，曾经热闹的房产中介门店关闭过半。

　　这种市场变化让人想起，2017年时马云曾说的话未来房价如葱，当时这句话刚说出口，便引发广泛争议，不少人认为是天方夜谭。

　　但从当前市场数据看，部分区域的房价确实已进入亲民区间，甚至出现葱价房现象。

　　某西部地级市的老城区，一套50平方米的二手房总价仅15万元，相当于当地三个月的平均工资收入。

　　首先就是人口的结构变化，中国人口自2022年起连续三年负增长，2024年总人口较峰值减少120万。

　　购房主力群体持续萎缩，25-45岁人口数量每年减少约800万，直接导致住房需求下降。

　　三四线城市的人口外流尤为明显，近五年累计流出人口超过2000万，这些城市的住房供给远超实际需求，房价下跌成为必然。

　　而且，现在全国待售住房面积已达7.8亿平方米，加上空置房存量，总体住房容量可满足上亿人口的居住需求。

　　某机构调查显示，全国城镇住房空置率已达18%，部分三四线%，大量闲置房源进入二手房市场，进一步加剧了价格下行压力。

　　这些情况，也给房企的经营带来困境，在经历了从高杠杆扩张到稳健经营的转型，头部房企仍面临巨大偿债压力，2025年到期债务规模高达3万亿元。

　　为缓解资金压力，开发商加快推盘节奏，同时缩减新开工面积，2025年上半年全国商品房新开工面积同比下降12%。

　　越来越多的房企开始转型多元化服务，布局物流地产、商业运营、养老社区等领域，逐步降低对住宅开发的依赖。

　　政策层面也在不断发力，政府始终强调房住不炒定位，一线城市通过优化土地供应、调整限购政策等市场化手段稳定市场预期。

　　三四线城市则加大棚改和旧改力度，2025年5月1日新规计划改造城镇老旧小区5.3万个，拉动改善型需求释放。

　　多项政策逐步落地，包括提高现房销售占比、试点取消公摊面积等，这些措施有助于规范市场秩序，提升住房品质。

　　一线城市核心地段由于资源集中、人口持续流入，房价仍具韧性；三四线城市和县城受人口外流、供给过剩影响，房价将继续承压。

　　当前市场确实存在捡漏机会，但需要谨慎选择，大城市核心区的次新房仍具保值属性，而远郊、配套差的房产风险较高。

　　对于刚需群体而言，未来五年可能是较好的购房时机，但要避免陷入葱价房陷阱。

　　房地产的暴利神话已成为过去，仅少数人口持续流入的大城市仍有长期投资潜力。

　　投资者需要调整预期，关注房产的居住属性和长期价值，合理控制负债，避免过度依赖房地产投资。

　　2025年的市场现状，让马云多年前的预言逐渐显现出合理性，这种转变不仅体现在房价上，更反映在住房观念、市场结构和发展模式的深层变革中。

　　人民日报海外版——2025-04-29《《住宅项目规范》5月起落地实施，对层高、隔音等作出强制规定——“好房子”有了“硬杠杠”》

　　华商网——2017-07-27《马云豪言8年后房子如葱，却要进军房地产，到底该听谁？》

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