徐义淳曾几何时，房产在国人心中是稳赚不赔的 “硬通货”。2015 - 2021 年的楼市热潮中，“买房即赚” 的共识深入人心，核心地段楼盘一房难求，不少家庭拼尽全力凑首付，把房产当作家庭资产的 “压舱石”。但自 2021 年起，房价开启了长达四年的下行之路，如今二手房挂牌量飙升至八百多万套，卖家扎堆降价，买家却持币观望。面对这一局面，很多人满心困惑：房价还会继续跌吗？2026 年到底该买房吗？其实房价不会一直下跌，国家也在严禁自媒体恶意唱衰楼市，未来楼市的核心特征是分化，而非全盘涨跌。

　　这四年的房价下跌并非个别城市的偶然波动，而是覆盖全国的普遍性调整，不同城市、不同类型房源的跌幅差异明显，给不少购房者和投资者带来了切实冲击。

　　刚需群体和加杠杆买房者的处境尤为艰难。有购房者 2020 年在楼市高位花 200 万入手的小三房，如今同小区同户型二手房挂牌价仅 150 万，即便主动降价 10 万，挂牌三个月依旧无人问津。县城楼市的跌幅更是触目惊心，2019 年卖到八千多一平的核心小区，如今五千多就能拿下，部分开发商还附赠车位、免费装修，去化速度依旧缓慢。就连曾被认为 “坚不可摧” 的一线城市，郊区房源和部分二手房价格较峰值也跌去 20?0%。

　　对于投资客而言，房产早已从 “资产” 变成了 “负债”。有手握三四套房的投资客，如今房子卖不掉，每月要承担数万元房贷；还有购房者 2021 年凑 80 万首付、贷款 120 万买的改善房，如今房子总价跌了 40 万，算上几年的贷款利息，相当于白忙活五年。而三四线城市一些偏远区域的房源，更是陷入 “降价 40% 仍难成交” 的困境，部分房源总价低至 5 万元，依旧鲜有人问津。

　　很多人担心房价会持续下跌直至崩盘，这种担忧其实缺乏依据。从政策、需求等多个维度来看，房价早已具备了止跌企稳的支撑条件，持续下行的态势难以延续。

　　高层定调 政策组合拳托底市场。2025 年末国务院总理李强在新型城镇化专题学习会上强调 “稳楼市”，将其与城市更新、“好房子” 建设相结合，这为 2026 年楼市定调。政策层面已形成合力，信贷上一线城市首套房公积金利率降至 2.6% 的历史低点，商贷利率维持在 3.5?% 区间；税费上 140 平米及以下住房契税统一按 1% 缴纳，多地推出 “卖旧买新” 契税补贴政策。同时城市更新、保障性住房收储等措施，也在有序化解市场风险，为房价稳定扫清障碍。

　　刚性与改善需求仍有释放空间。“十五五” 时期全国城镇住房需求总量接近 50 亿平方米，其中改善性住房需求占比超四成。35 - 55 岁群体的改善型需求占比已提升至 45%，90 - 144㎡的品质户型流通性和保值性最佳。此外，新型城镇化带来的 3 亿农业转移人口安居需求，以及三孩家庭、人才群体的购房需求，经政策精准引导后，都将成为稳定楼市的重要力量。

　　舆论整治杜绝恶意唱衰，稳定市场预期。全国层面正持续强化严禁唱衰房地产的导向，从地方试点推向全国。2024 年昆明就将 “唱衰房地产市场” 纳入整治内容；2025 年上海网信办对发布 “房价崩盘” 等不实信息的 98 个账号禁言。这种治理并非限制正常市场讨论，而是打击编造虚假数据、渲染悲观情绪等行为，破解 “预期恶化 — 市场低迷” 的恶性循环，为楼市复苏营造理性舆论环境。

　　2026 年楼市最核心的趋势不是普涨或普跌，而是全方位的分化，城市、房源类型、市场板块间的差距将进一步拉大。

　　城市间分化：核心城市坚挺，弱三四线承压。一线及强二线核心城市凭借人口虹吸效应和产业优势，楼市保持较强韧性。2025 年深圳人口净流入接近 50 万，杭州、成都均超 20 万，这些城市核心板块房价 2026 年可能出现 3?% 的合理回升。而 2025 年三四线 万人，广义库存去化周期普遍超 30 个月，瑞银预测 2026 年这类城市房价可能再跌 10%，尤其是人口持续外流的弱三四线城市，库存消化压力会越来越大。

　　房源类型分化：优质房源保值，劣质房源遇冷。新房市场中，核心城市高端改善项目表现亮眼，上海、杭州等城市的高端新房带动百城新建住宅均价逆势上涨，一线城市新房价格同比涨幅达 6.66%。但三四线城市的刚需老房、远郊概念盘却 “卖不掉、租不出”。同时老旧小区的持有成本还在增加，随着 “房屋养老金”“房屋体检” 等制度推广，其维修成本上升，进一步降低了这类房源的价值。

　　板块分化：核心地段吃香，远郊区域遇冷。无论是新房还是二手房，核心地段配套成熟的房源都更具优势。北京东城、西城等核心城区新房价格波动幅度控制在 0.1% 以内；而上海远郊板块 2025 年成交占比仅 8.6%，多数房源挂牌半年以上无人问津。这种趋势还会扩散到三四线城市，偏远区域房源的流通性将进一步枯竭。

　　面对分化的楼市和宽松的政策环境，不同需求的群体，2026 年的置业策略也应有所不同，核心是匹配自身需求与市场趋势。

　　刚需群体：择机出手，聚焦高流通房源。若有结婚、孩子上学等刚性需求，且有稳定工作能承担月供，2026 年可抓住政策红利出手。优先选核心城区小户型或配套成熟的老小区，这类房源自住便利且流通性强；优先考虑现房，规避期房烂尾风险。同时控制杠杆，月供最好不超月收入 30%，可利用首套房低利率和契税优惠政策降低成本，三孩家庭等特殊群体还可关注地方购房补贴。

　　改善群体：卖弱买强，锁定优质改善房源。改善群体可践行 “卖弱买强” 策略，抛售手中三四线城市的冗余房源，置换一线㎡的品质户型。这类户型当下保值性和流通性最佳，且契合市场主流需求。同时可利用 “卖旧买新” 的契税补贴政策，降低交易成本，选择带优质物业、绿色节能的 “好房子”，提升居住体验的同时保障资产价值。

　　投资群体：坚决观望，优先优化资产结构。楼市早已告别 “闭眼买赚” 的时代，投资需坚决观望。对于手握三四线 年上半年或许是变现窗口期，可借助政策红利和城中村改造带来的短期需求及时出手。变现后可将资金投向核心城市优质资产，或转向实体经济、优质理财等领域，避免多余房产因持有成本上升而持续消耗财富。

　　房地产正在告别 “普涨红利” 时代，回归居住本质。2026 年房价不会持续下跌，分化才是常态，而严禁唱衰楼市的政策也在为市场营造理性环境。无论买房还是观望，都无需被片面言论裹挟，结合自身需求、经济实力和市场趋势做选择，才是最稳妥的决策。返回搜狐，查看更多