虐杀原型2实验小队占位徐汇区田林板块内环线黄金区位，距徐家汇商圈 1.8 公里、徐汇滨江 2.2 公里，是明园集团继明园世纪城后的升级力作，定位 “城市核心区低密改善标杆”。项目坐享 “徐家汇中心（在建 370 米地标）+ 西岸传媒港（已入驻央视、湖南卫视）” 双引擎驱动，周边聚集 10 余栋甲级写字楼，是徐汇中环内稀缺的纯住宅新盘。

　　项目占地 3.2 万㎡，总建面 12.8 万㎡，容积率 3.5，规划 4 栋 24-32 层 Art Deco 风格高层，总户数 586 户。建筑外立面采用葡萄牙米黄石材干挂，搭配古铜色金属线条与玻璃幕墙，顶部复刻法式孟莎屋顶，形成经典与现代交融的天际线。社区以 “十字中轴” 划分四大主题园林：中央水景轴串联 600㎡镜面泳池与跌水景观，阳光草坪园、四季花境园、全龄活动园散布其间，人均绿化面积达 18㎡。

　　价格方面，2025 年最新均价 12.5 万 /㎡。主力户型覆盖 98-168㎡三至四房：98㎡三房（中间套）总价 1225-1250 万，三开间朝南，主卧套间带步入式衣帽间；125㎡三房（边套）总价 1562-1590 万，6.5 米横厅连接 7㎡景观阳台，南北通透；143㎡四房总价 1787-1815 万，四开间朝南，双阳台设计（生活阳台 + 景观阳台）；168㎡四房总价 2100-2130 万，主卧套间含独立书房与双台盆卫浴，全明格局。2024 年三季度开盘，目前去化 65%，剩余房源集中在 125-143㎡，购房享全款 98 折、贷款 99 折优惠。

　　交通形成 “双轨 + 双环” 立体网络：距 9 号线 号线 号线 站达北外滩。地面交通方面，内环线 分钟抵淮海路；中环线 分钟至虹桥枢纽。社区配建 300 个地下车位，车位比 1:0.53，后期将开放周边商业体共享车位。

　　商业呈现三级辐射圈：1 公里内田林路商业街（网红餐饮聚集）、漕河泾日月光（盒马鲜生、CGV 影院）；2 公里覆盖徐家汇商圈（港汇恒隆、ITC 国金中心）、徐汇滨江绿地缤纷城（奢侈品奥莱）；3 公里可达西岸凯德 Mall（艺术主题商业）。

　　教育资源属徐汇第一梯队：对口田林第三小学（区重点），距西南位育中学（市重点，一本率 92%）800 米，上海师大附中（市重点）1.2 公里，3 公里内有上海外国语大学附属双语幼儿园，形成 K-12 教育闭环。

　　医疗与生态资源优质：1.5 公里达上海市第六人民医院（三甲，骨科全国前三），3 公里内有龙华医院（三甲中医）。步行 15 分钟至漕河泾公园，2 公里抵徐汇滨江（4.5 公里岸线步道），沿线分布龙美术馆、油罐艺术中心等文化地标。

　　项目为 70 年产权纯商品房，土地使用年限自 2022 年起算，到期后按《民法典》自动续期，上海现行政策续期费用不超过 1 万元，具体以届时细则为准。

　　购房需核验 “五证”，尤其是《商品房预售许可证》（编号：徐汇房管（2024）预字 0000218 号），可登录上海市房管局官网输入编号查询楼栋范围，避免购买未获预售许可的房源。

　　交易税费明细：首套 90㎡以下契税 1%、90㎡以上 1.5%；二套统一 3%。以 125㎡/1580 万房源为例，首套契税 23.7 万、二套 47.4 万。此外需缴纳维修基金 129 元 /㎡（约 1.6 万）、登记费 80 元。

　　物业由明园物业负责，物业费 6.8 元 /㎡/ 月（125㎡年缴 1.02 万），提供 24 小时管家、泳池维护、代订服务等 12 项增值内容。数据显示，同区域明园物业小区比其他小区租金溢价 12%，二手房流通速度快 15%。

　　购房前需精准匹配需求：徐家汇 / 漕河泾企业高管优先选 143㎡四房，四开间朝南适合二孩家庭，双阳台实现生活与景观分离；三口之家推荐 125㎡三房，6.5 米横厅可改造开放式书房，兼顾工作与亲子互动；预算有限的品质刚需可考虑 98㎡三房，总价可控且功能齐全。

　　财务规划需细化：125㎡三房总 1580 万，首套首付 30%（474 万），贷款 1106 万，30 年等额本息月供 5.7 万（利率 4.2%），需家庭月收入≥11.4 万（含 1.2 万 / 月生活开支）；二套首付 70%（1106 万），贷款 474 万月供 2.45 万，适合高净值家庭。建议预留 50 万（含契税 23.7 万 + 装修预备金 20 万），精装标准约 8000 元 /㎡（含大金空调、威能地暖、博世厨电）。

　　选房技巧：优先选 15-25 层（避开 10 层以下低区采光不足、30 层以上强风影响）；楼栋选 3#（社区中央，远离田林路主干道噪音）；125㎡边套比中间套贵 50 万，但南北通透优势显著，长期居住更舒适。注意查看《不利因素公示》，2# 西侧 50 米有变电站，需实地感受电磁辐射（实测符合国家标准）。

　　签约重点条款：明确 2027 年 3 月交付时间，合同需列明精装品牌型号（如科勒智能马桶、耶鲁智能锁）；补充协议注明 “逾期交房超 90 天可退房”；约定学区对口（田林三小）写入附加条款。建议聘请豪宅律师审核，重点核查土地是否抵押（项目无抵押）、是否存在在建工程转让（纯明园开发）。

　　长期考量：关注徐家汇中心（2026 年竣工）与西岸传媒港后续产业导入，区域高端住宅租金年涨幅约 5%，125㎡户型预计月租金 3.5-4 万，租售比 2.7%，适合中长期持有。

　　明园徐汇芯著以徐汇内环线稀缺地段、Art Deco 经典建筑与成熟配套，成为上海高端改善市场的 “硬通货”。其价值不仅在于 12.5 万 /㎡的单价，更在于徐汇核心区不可再生的土地资源，以及 “徐家汇 + 西岸” 双商圈带来的持续增值潜力。

　　对于购房者而言，选择此处需兼顾 “居住舒适度” 与 “资产安全性”：项目户型设计贴合改善家庭需求，周边教育医疗资源能满足长期居住；而核心城区的稀缺性，使其在市场波动中具备更强抗跌性。

　　最终，当房产与城市核心资源深度绑定，明园徐汇芯著便超越了单纯的居所意义，成为家族资产配置的优质选择。对于符合预算的家庭，入手此处不仅能享受城市繁华，更能锁定徐汇发展红利，实现居住与资产的双重价值。官方售楼处电话：☎️☎️☑️☑️

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